Teilungs-Versteigerung

Wenn man sich bei Scheidung nicht über das Haus einig wird
Die Auseinandersetzung gemeinsamen Eigentums mittels Teilungsversteigerung hat Vor- und Nachteile, je nach Blickwinkel.

Vorteile

✓    Man beendet die Zwangsgemeinschaft, in der man sich nicht mehr wohlfühlt
✓    Es besteht die Möglichkeit, Alleineigentümer zu werden und dabei ein Schnäppchen zu machen
✓    Man muss sich nicht einigen
 
Nachteile

X    Kosten des Versteigerungsverfahrens
X    Immobilien werden oft unter Marktwert versteigert
X    Störung des Familienfriedens
 
Lassen Sie sich beraten, welche Strategie in Ihrem Fall die Richtige ist.

Versteigerung der Ehewohnung vor Scheidung

Die Immobilie, in der Eheleute zusammen gewohnt haben, ist auch nach der Trennung noch die sog. „Ehewohnung“, und das entfaltet bis zur Scheidung gewisse Schutzmechanismen zugunsten desjenigen, der dort noch wohnt.

Damit befasste der BGH sich im Fall eines 2-Familienhauses, in dem die deutsch-türkischen Eheleute als Familie eine Wohnung bewohnt, die andere vermietet hatten. Es gehörte den Eheleuten je zu ½. Der Mann hatte 2018, 3 Monate nach der Trennung, das Scheidungsverfahren in der Türkei eingeleitet, die Scheidung war aber auch Jahre später noch nicht vollzogen. Der Mann, der von Sozialleistungen lebte, wollte das Haus nun verkaufen, und weil die Frau nicht zustimmte, beantragte er Teilungsversteigerung.

Die Frau versuchte das familienrechtlich zu verhindern, was ihr beim AG, OLG und BGH nur insoweit gelang, dass dadurch weitere Jahre verstrichen. Im Ergebnis bekam sie 2022 nicht recht.

Die Belange der die Ehewohnung nutzenden Ehegattin und der Kinder seien durch § 180 Abs. 2 und 3 ZVG (Abwägung widerstreitender Interessen und Einstellung bei Gefährdung des Kindeswohls) hinreichend geschützt.

Familienrechtlich sei das Ergebnis der Abwägung, dass nach so langer Trennung die Ehe offensichtlich gescheitert sei. Deshalb schütze die Ehe in diesem Fall nicht mehr vor der Teilungsversteigerung. Dabei spielte auch eine Rolle, dass die Familie das Haus erst ein Jahr vor der Trennung gekauft und bezogen hatte und die Wohnung daher nur kurz die gemeinsame Ehewohnung gewesen war. Weil der Mann in beengten wirtschaftlichen Verhältnissen lebte, sei nachvollziehbar, dass er Interesse an der Verwertung der Immobilie habe.

BGH, Beschluss vom 16.11.2022- XII ZB 100/22

Antrag - Ablauf - Kosten

Der Ehegatte, der nicht selbst in der Immobilie wohnen will, kann keine gerichtliche Wohnungszuweisung zum Zweck von Vermietung oder Verkauf erreichen. Auch sonst gibt das Familienrecht keine Anträge her, sich aus der Miteigentumsgemeinschaft zu verabschieden. Letzter gerichtlicher Rettungsanker, wenn man sich bei der Aufteilung des Miteigentums am Haus gar nicht einigen kann, ist damit nur das Versteigerungsgericht.

In den Fällen, in denen man vorher mit einem Eigenheim knapp wirtschaften konnte, führt die doppelte Haushaltsführung zu einer Kostenexplosion mit der Folge, dass das Familienheim oder die Eigentumswohnung nicht mehr finanziert werden kann. Eheleuten kann anlässlich einer Trennung nur dazu geraten werden, die anstehenden Fragen in allen rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen einvernehmlich zu regeln. Denn die erzwungene Auflösung von Miteigentum an einer Immobilie richtet mehr Schaden als Nutzen an. Man stellt einen Antrag auf Teilungsversteigerung, Zwangsversteigerung.

1. Was ist eine Teilungsversteigerung?
Einer kann sich nicht einseitig aus der Miteigentumsgemeinschaft verabschieden, auch nicht beim Notar. Die Teilungsversteigerung wird auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt. Eine Teilungsversteigerung ist ein Sonderfall der Zwangsversteigerung, wobei der Antragsteller in diesem Falle nicht einer der Grundbuch-Gläubiger ist, sondern einer der Miteigentümer selbst. Das Recht auf Teilungsversteigerung leitet sich aus dem Gemeinschaftsrecht her (§§ 749, 753 BGB). Es ist dabei gleichgültig, wie groß der Eigentumsanteil des Antragstellers ist.
Diese hat nichts mit nicht bezahlten Kreditraten zu tun, sondern damit, dass Miteigentümer – z.B. Eheleute oder Erben oder GbR – nicht mehr miteinander das Eigentum haben wollen. Dasselbe gilt also auch für Unverheiratete, die ein Haus gemeinsam haben. Weil es für ein halbes Haus keinen „Markt“ gibt, ist ein freihändiger Verkauf des Anteiles zwar rechtlich denkbar, aber praktisch unmöglich.
Anders als Miterben (§ 2034 BGB) haben Ehegatten kein gesetzliches Vorkaufsrecht.


2. Antrag auf Teilungsversteigerung

Ein Teilungsversteigerungsverfahren beginnt mit einem Antrag. Jeder Miterbe, Ehepartner oder Gesellschafter der GbR kann diesen Antrag formlos schriftlich beim Amtsgericht am Ort des Grundbuches stellen.
Ohne Gutachten läuft nichts. Entweder alle Parteien einigen sich auf einen privaten Gutachter oder das Gericht gibt es in Auftrag. Ausnahmsweise kann das Gericht auch ein aktuelles bereits vorliegendes Privatgutachten eines vereidigten Sachverständigen akzeptieren. Derjenige, der Alleineigentümer werden will, hat ein Interesse daran, dass der Verkehrswert möglichst niedrig ist. Der andere möchte das Gegenteil. Also wird zuerst mal um die Qualität des Gutachtens gestritten.

 3. Geringstes Gebot/ Mindestgebot
Nach § 44 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung werden bei einer Teilungsversteigerung nur Gebote zugelassen, durch die sowohl die Kosten des Versteigerungsverfahrens als auch die Ansprüche der Verfahrensbeteiligten gedeckt werden können. Um dies zu gewährleisten, legt das Gericht vor dem Versteigerungsverfahren ein sogenanntes „geringstes Gebot“ fest.
Die Bestimmung des geringsten Gebotes hat weder etwas mit dem Verkehrswert noch mit dem Kaufpreis des Versteigerungsgegenstandes zu tun. Vielmehr ist es ein fiktiver Wert, der zum Schutz der Verfahrensbeteiligten aufgestellt wird.
Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus:
•    Rechten und Belastungen (z. B. Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte) und
•    Mindestbarbetrag.
Wer bei einer Teilungsversteigerung den Zuschlag erhält, muss sämtliche Rechte und Belastungen übernehmen – er wird zum Schuldner und muss für die Forderungen eintreten.

 4. Ablauf der Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung nimmt ihren Lauf, sobald der Antrag beim zuständigen Gericht eingegangen ist. Dieser wird dann von einem Rechtspfleger geprüft und im Idealfall genehmigt. Anschließend leitet das Gericht die Teilungsversteigerung ein, indem es sämtliche Miteigentümer über die Vorgänge in Kenntnis setzt. Der Grundbucheintrag der zu versteigernden Immobilie bzw. des zu versteigernden Grundstücks wird mit einem Versteigerungsvermerk versehen und anschließend mit der Wertermittlung begonnen. Sodann  legt das Gericht das geringste Gebot sowie einen Termin für die Teilungsversteigerung fest.
Mögliche Interessenten werden mittels Zeitungsannoncen, Aushängen und/oder Internetanzeigen über die bevorstehende Teilungsversteigerung informiert. Oftmals können fremde Interessenten vorab Besichtigungstermine vereinbaren – so können sie sich ein Bild von der Immobilie machen, bevor sie mitbieten. Wenn Sie das Objekt noch bewohnen, informieren Sie sich über Ihre Rechte, was die Besichtigung angeht!

 5. Beitritt
Als Miteigentümer prüft man einen Beitritt, um mit denselben Verfahrensrechten ausgestattet zu sein wie der Antragsteller. Insbesondere wenn man das Verfahren verzögern will, ist das wichtig.

 6. Versteigerungstermin
Am Versteigerungstermin können sämtliche Interessenten in einem vorher festgelegten Zeitrahmen (sog. Bietestunde) Gebote für die Immobilie abgeben. Ist die Zeit abgelaufen, erhält der Interessent mit dem bis dahin höchsten Gebot den Zuschlag. Oft passiert bis knapp vor Ende der Zeit nichts – dann überschlagen sich vielleicht die Gebote. Der Termin ist öffentlich. Besuchen Sie vorher andere Versteigerungstermine, um den Ablauf zu kennen.
Um mitsteigern zu können, müssen Sie Ihre Bonität nachweisen.

 7. Ende der Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung ist beendet, wenn im Versteigerungstermin zumindest das geringste Gebot erreicht wurde und einer der Interessenten den Zuschlag erhalten hat.

 8. Selbst ersteigern?
Wer eine Teilungsversteigerung einleitet, darf selbst mitbieten. Gibt der Antragssteller das höchste Gebot ab, erhält er den Zuschlag und kann die Immobilie so selbst ersteigern. Achtung: man steigert immer auf das Ganze, nicht auf die fehlenden Anteile. Im Gespräch mit der Bank über die Finanzierungszusage benötigt man also die komplette Liquidität – den eigenen Anteil kann man nach Verteilung des Erlöses zurückführen. 

 9. Dauer des Versteigerungsverfahren
Eine Verfahrensdauer von rd. einem Jahr ist typisch. Schneller geht es, wenn bei Antragstellung alle Unterlagen vorliegen, insbesondere bereits ein aktuelles Gutachten. Länger kann es dauern, wenn Miteigentümer Sand ins Verfahrensgetriebe werfen.

 10. Auszahlung und Verteilung des Erlöses
Achtung: versteigert wird nicht nur der Eigentumsanteil des Antragstellers, sondern das gesamte Grundstück. Für einen Bruchteil eines Grundstücks gibt es ja keinen Markt. Der Sinn der Teilungsversteigerung besteht darin, ein unteilbares Gut, nämlich das Grundstück, in ein teilbares Gut, nämlich Geld, umzusetzen. Die Alteigentümer können mitsteigern, werden aber behandelt wie jeder andere Bieter. Sie müssen also für das gesamte Grundstück bieten und müssen das gesamte Grundstück erwerben – also nicht etwa nur die Anteile, die ihnen nicht sowieso schon gehören. Sie müssen auch (im Normalfall) das gesamte Gebot bezahlen. Sie müssen also ihren eigenen Anteil zunächst quasi ein zweites Mal bezahlen, bevor sie dann aus der Erlösverteilung den auf ihren eigenen Anteil entfallenden Erlös zurückerhalten.


Ist die Teilungsversteigerung erfolgreich verlaufen und die Immobilie versteigert worden, wird der Erlös an die Beteiligten verteilt.  Zuerst werden allerdings die Kosten abgezogen sowie die Darlehen nebst Vorfälligkeitsentschädigung der Bank bedient sowie ggf. andere im Grundbuch gesicherten Schulden.

Für die Verteilung des Restes ist nicht das Versteigerungsgericht zuständig – die Beteiligten müssen sich untereinander einigen! Denn hier kommen evtl. Gegenansprüche aus der Abwicklung des Erbfalles, der Zugewinnausgleich oder ein Gesamtschuldnerinnenausgleich zur Sprache. Erst wenn der Versteigerungserlös vollständig an die Beteiligten verteilt worden ist, gilt die Eigentümergemeinschaft als aufgelöst. Bis dahin besteht ein gemeinschaftliches Eigentum fort – nicht länger an der Immobilie, sondern am Erlös der Teilungsversteigerung.
Sind sich die Beteiligten über die genaue Verteilung des Versteigerungserlöses uneinig, steht ihnen der Weg in eine zivilrechtliche Klage oder familiengerichtlichen Antrag offen – dieses Gericht kann dann eine Entscheidung über die genaue Verteilung fällen.
So lange keine Einigung vorliegt, kann das zuständige Gericht den Erlös beim Amtsgericht hinterlegen. Wird eine Einigung dann schriftlich übermittelt, beraumt es einen Termin für die Auszahlung an. Man kann sich auch auf ein Bankkonto (Und-Konto) einigen und sich einvernehmlich Abschläge auszahlen.

 11. Kosten einer Teilungsversteigerung
•    Antragskosten,
•    Verfahrenskosten,
•    Gutachterkosten,
•    gegebenenfalls Rechtsanwaltskosten sowie
•    Kosten für Zeitungs- und Internetannoncen.
Das summiert sich rasch auf mehrere tausend Euro.

Sämtliche Verfahrenskosten müssen üblicherweise als Vorschuss gezahlt werden. Von wem die Kosten letztlich getragen werden müssen, ist abhängig vom Ausgang der Teilungsversteigerung. Wird das Objekt erfolgreich versteigert, werden sämtliche Kosten vom Erlös abgezogen – beteiligt werden also sämtliche Miteigentümer in Höhe ihres Anteiles.
Bleibt die Teilungsversteigerung erfolglos, müssen alle Kosten allein vom Antragsteller getragen werden.


12. Schützt die Ehe vor der Teilungsversteigerung?


Ja, manchmal: Leben die Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, so kann der § 1365 BGB den nicht verkaufswilligen Ehepartner bis zur Rechtskraft der Scheidung vor einer Zwangsversteigerung des Hausgrundstücks schützen, wenn es sich dabei um das „ganze Vermögen“ handelt. Dazu hat die Rechtsprechung eine 90%-Grenze entwickelt.

Aber der BGH 16.11.2022 - XII ZB 100/22 - hat das nach mehr als 3 Jahren Trennung aufgeweicht.

  13. Taktische Fragen
Das hat natürlich taktische Folgen dafür, wie derjenige, der das Haus noch möglichst lange behalten / bewohnen will, sich im Scheidungsverfahren verhält.
Interessant ist die Teilungsversteigerung für denjenigen, der Alleineigentümer werden und den anderen auszahlen will. Da die Objekte in der Zwangsversteigerung mit 50% des Marktwertes angeboten und oft auch verkauft werden, hat er die Chance, den zweiten Teil für die Hälfte des Marktwertes zu erhalten. Gegenrechnen muss er allerdings die Verfahrenskosten.

Außerdem hat er auch das Risiko, dass andere Interessenten mitbieten und den Preis hochtreiben. Nach oben sind im Zwangsversteigerungsverfahren keine Grenzen gesetzt.

 14. Kann man Aufschub erreichen?
Der Antragsgegner, also derjenige, gegen dessen Willen die Zwangsversteigerung eingeleitet wurde, kann innerhalb von zwei Wochen die Einstellung der Zwangsvollstreckung beantragen.
Diesem Antrag wird stattgegeben, wenn unter Abwägung aller Interessen die Teilungsversteigerung zu dem anberaumten Termin nicht angemessen wäre (§ 180 Abs. 2 ZVG)  oder die Teilungsversteigerung aus Gründen des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes (oder mehrerer gemeinschaftlicher Kinder) der Ehepartner begründet erscheint (§ 180 Abs. 3 ZVG).
Das betrifft die Fälle, in denen die Kinder noch in dem gemeinsamen Haus wohnen und ihnen nicht zugemutet werden kann, ihr Zuhause verlassen zu müssen.

Die Einstellung wird auf maximal 6 Monate befristet.

Im ersten Fall (§ 180 Abs. 2 ZVG) kann der Antrag höchstens zwei Mal gestellt werden, so dass maximal eine Verzögerung um ein Jahr erreicht werden kann. Danach wird das Verfahren weitergeführt.
Ist das Wohl gemeinsamer Kinder gefährdet (§ 180 Abs. 3 ZVG), so sind mehrfache Wiederholungen möglich, d. h., der Antrag auf Einstellung kann, wenn weiterhin eine Kindeswohlgefährdung vorliegt, mehrfach gestellt werden.
Begrenzt wird das durch § 180 Abs. 4 ZVG, wonach das Verfahren nicht für insgesamt mehr als 5 Jahre eingestellt werden darf. Spätestens nach 5 Jahren wird also versteigert.

 15. Fazit
Es muss gut abgewogen werden, ob man sich Vorteile von der Teilungsversteigerung verspricht.

Oft wird damit gedroht, selten wird es wirklich „durchgezogen“, weil man doch die Kosten scheut.

BGH: Ersteigerung des gemeinsamen Grundstücks durch einen der Ehegatten

Ersteigert ein Ehegatte das bis dahin gemeinsame Grundstück der Ehegatten, so kann der weichende Ehegatte nicht verlangen, dass ihm der andere den hälftigen Betrag einer Grundschuld zahlt, die in das geringste Gebot fällt, nicht mehr valutiert ist und welche die Ehegatten einem Kreditinstitut zur Sicherung eines gemeinsam aufgenommenen Darlehens eingeräumt hatten. Der weichende Ehegatte ist vielmehr darauf beschränkt, vom Ersteher die Mitwirkung bei der ("Rück-")Übertragung und Teilung der Grundschuld zu verlangen und sodann aus der ihm gebührenden Teilgrundschuld die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu begehren. Auch § 242 BGB eröffnet dem weichenden Ehegatten grundsätzlich keinen weitergehenden Zugriff auf das Vermögen des Erstehers (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Januar 1993 - XII ZR 212/90 - FamRZ 1993, 676, 681; Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. November 1995 - XII ZR 140/94 - BGHR BGB § 752 Auseinandersetzung 1).

BGH, Az XII ZR 11/08, Urteil vom 20.10.2010

Erlösverteilung / Aufrechnung / Zurückbehaltungsrecht

BGH 22.02.2017 XII ZB 137/16:

Wird der Übererlös aus der Zwangsversteigerung eines Grundstücks hinterlegt, weil die Gemeinschafter während des Zwangsversteigerungsverfahrens keine Einigung über dessen Verteilung erzielen konnten, setzt sich die Bruchteilsgemeinschaft an der Forderung gegen die Hinterlegungsstelle fort.

Kommt eine Einigung der Gemeinschafter über die Verteilung des Erlöses nicht zu Stande, muss die Teilung in der Weise weiter betrieben werden, dass ein Teilhaber den anderen auf Einwilligung in die Auszahlung gerichtlich in Anspruch nimmt.

Im BGH-Fall hat der geschiedene Ehemann sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, weil ihm gegen die geschiedene Ehefrau ein Anspruch auf Zugewinnausgleich, Ersatz für die Nutzung des ehemaligen Familienheims sowie weitere, im Rahmen der Ehescheidung angefallene Positionen zustehe. Hilfsweise hat er die Aufrechnung erklärt. Damit ist er ohne Erfolg geblieben

Zurück zur Seite "Dein oder mein"?
Share by: